Condomínios podem negar ponto de recarga de carros elétricos; saiba o que pode ser feito

Prédios precisam de aval de engenheiro eletricista e técnico, e orientação é que haja aprovação em plenário dos demais moradores para fazer instalação de carregadores. Regulamentação de segurança proposta pelo Corpo de Bombeiros de São Paulo pode dificultar ainda mais a questão. Carros elétricos
Divulgação
A venda de carros 100% elétricos tem ganhado força no mercado automotivo brasiliano e gerado debate em outros setores da economia.
Segundo dados da Federação Pátrio da Distribuição de Veículos Automotores (Fenabrave), o volume de novos emplacamentos de veículos elétricos subiu mais de 1090% em abril deste ano em relação a igual mês de 2023.
O desenvolvimento, no entanto, ainda vem de uma base baixa e o segmento ainda é muito pequeno quando comparado ao setor automotivo uma vez que um todo. Foram 6.705 emplacamentos de veículos elétricos em abril — número que responde por unicamente 3% do mercado totalidade, desconsiderando motos e implementos rodoviários.
Ainda que seja uma fatia pequena, é um fenômeno que não se pode mais ignorar. É cada vez mais generalidade ver empreendimentos imobiliários mais novos e estabelecimentos comerciais adotarem postos de recarga próprios, uma vez que forma de atrair compradores e clientes.
Mas há um outro lado, que justificação polêmica: condomínios mais antigos não têm o preparo para receber carregadores, e têm inclusive refutado a instalação de tomadas aos moradores, mesmo que eles se proponham a fazer as adaptações necessárias.
Aliás, um novo debate sobre a segurança desses pontos de recarga em garagens de condomínios residenciais e comerciais, franco por uma regulamentação proposta pelo Corpo de Bombeiros de São Paulo para vagas de elétricos, também traz alguns pontos de atenção. (entenda mais inferior)
Nessa reportagem você vai entender:
Quais os efeitos da venda de carros elétricos no mercado imobiliário?
É verosímil fazer a adaptação de um condomínio que não possua posto de recarga?
Uma vez que ficam os aspectos de segurança?
Quais os direitos do condomínio e do morador na instalação de postos de recarga?
Quais os efeitos da venda de carros elétricos no mercado imobiliário?
Tanto os veículos 100% elétricos uma vez que os híbridos plug-in precisam de pontos de recarga na garagem para que a bateria seja carregada quando o morador está em moradia. Com o mercado em expansão, algumas construtoras já anunciam lançamentos imobiliários com postos de recarga instalados — hoje, um diferencial de mercado.
Segundo o vice-presidente de negócios da Gafisa, Luis Fernando Ortiz, por exemplo, a empresa já coloca pontos de recarga em todos os seus empreendimentos desde 2020.
“A vigor é proveniente da extensão generalidade do condomínio; mas, os condôminos terão a autonomia para definir, junto à futura administradora, o melhor padrão para aferição e cobrança”, diz.
O mesmo acontece com a Cyrela. Segundo o gerente-geral de negócios da companhia, Alexandre Dentes, “todos os empreendimentos já são projetados para que segmento ou a totalidade das unidades possam instalar carregadores próprios em suas vagas”. Nesse caso, o pagamento é feito por uso (pay per use).
E a tendência também chega aos empreendimentos comerciais. De harmonia com o presidente da HBR Realty, empresa mana da Helbor que atua com malls e fachadas ativas, Alexandre Nakano, três projetos da companhia já foram pensados com vagas rotativas para recarga de carros elétricos.
“À medida que os veículos elétricos vêm se tornando cada vez mais populares, a demanda por infraestrutura de recarga aumenta. E os empreendimentos estão respondendo a essa demanda para atrair esses clientes”, afirma a gerente do meio de atendimento técnico da Lello, Raquel Bueno.
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É verosímil fazer a adaptação de um condomínio que não possua posto de recarga?
Segundo especialistas consultados pelo g1, é verosímil, sim, que um condomínio mais idoso faça a adaptação de suas estruturas para oferecer um posto de recarga de carros elétricos para seus moradores.
Para isso, no entanto, são necessários:
Um debate sobre uma verosímil adaptação entre os moradores. O tema deve ser levado a uma plenário qualificada (com quórum de 50% + 1) do condomínio – ou simples, se for acordado com os condôminos – e ter a aprovação da maioria dos moradores; e
Uma estudo de um engenheiro eletricista ou de um perito técnico especializado para calcular se a estrutura elétrica pode receber um posto de recarga e qual a sua capacidade.
“O projeto técnico ainda precisa ser reconhecido pelo síndico, porque é ele que também responderá caso a obra seja malfeita e venha a prejudicar qualquer morador”, explica o técnico em recta imobiliário e sócio da Tapai Advogados, Marcelo Tapai.
Outro ponto levantado pelos especialistas é a discussão sobre qual será a vigor utilizada para a recarga desses veículos.
“O que pode ser feito nessas situações é: depois que as pessoas conseguem a autorização do condomínio para colocar uma tomada em sua vaga de garagem, essa tomada é ligada dentro do seu relógio de vigor elétrica. E é tudo pago pelo próprio morador”, diz o jurisconsulto técnico em recta imobiliário e professor na Uninove Alessandro Azzoni.
Para driblar o problema, as próprias montadoras também oferecem carregadores portáteis para veículos elétricos uma vez que opção aos seus clientes. Há casos de venda à segmento ou já incluindo na compra do coche.
Na BYD, por exemplo, todos os modelos comercializados já vêm, de forma promocional, o wallbox (equipamento de uso fixo para recarga, normalmente instalado nas garagens) e também um carregador portátil que pode ser conectado em qualquer tomada de 110V ou 220V.
O mesmo acontece com os carros elétricos vendidos pela BMW e da GWM. Já a Volvo faz a venda à segmento do wallbox.
Wallbox da BYD vem de forma promocional na compra do coche.
Divulgação/ BYD
O síndico profissional Rodrigo Lobo, que exerce a profissão em diferentes condomínios de São Paulo, afirmou que já existe uma demanda crescente por segmento dos moradores — principalmente naqueles condomínios que já conseguiram fazer a instalação de um ou mais pontos de recarga.
“O síndico tem que ter a habilidade e as facetas de conhecimento de uma vez que colocar esse ponto de carregamento no prédio, de maneira a atender o condômino sem prejudicar toda a volume condominial e a segurança”, afirma.
Ele conta o caso específico de um condomínio. Depois receber a solicitação de um morador, Lobo chamou um engenheiro elétrico para fazer a estudo do prédio, que constatou que o prédio não teria uma capacidade ampliada para o aprovisionamento de carros elétricos — conseguindo instalar o ponto de recarga em unicamente dez vagas do prédio, que tem 266 unidades.
“Aliás, esbarramos em outro problema, que é a conta de consumo dessa vigor e uma vez que fazer a aferição disso em larga graduação. […] Nesse caso, portanto, optamos por uma companhia terceirizada, que fez todo o processo de vistoria de responsabilidade técnica e disponibilizou um aplicativo, por meio do qual conseguimos escoltar todo o consumo mensal”, explica.
Uma vez que o número de vagas é restringido, no entanto, novas soluções precisarão ser pensadas caso surjam mais demandas de condôminos para a instalação de pontos de recarga no prédio.
“Nesse caso, se mais gente pedir, ou precisaremos fazer um revezamento entre as vagas de recarga ou teremos que fazer uma reforma em todo o quadro elétrico do condomínio”, disse.
Caso a última opção seja escolhida, uma plenário com quórum simples precisará ser feita para aprovação da medida. “Alguns condôminos podem se sentir lesados em remunerar um aumento de tecnologia de infraestrutura do condomínio. Mas uma vez que isso acaba sendo uma benfeitoria”, diz Lobo.
“Minha recomendação é que se ligeiro para plenário e, se a maioria admitir, o dispêndio será repassado para todos os proprietários”, completa.
Uma vez que ficam os aspectos de segurança?
Junto com a questão do consumo de vigor do condomínio, os debates também se estendem à segurança desses pontos de recarga em garagens de prédios residenciais e comerciais.
No início de abril, por exemplo, o Corpo de Bombeiros da Polícia Militar de São Paulo divulgou uma minuta em que traz propostas para regulamentar a instalação e o funcionamento de ponto de recarga elétrica para veículos.
A iniciativa visa aumentar as medidas de segurança contra incêndio em carros elétricos, principalmente devido ao potencial risco de ignição das baterias de íons de lítio, que podem aumentar consideravelmente a fardo de incêndios em estacionamentos.
A minuta traz uma série de propostas uma vez que forma de mitigar os riscos de incêndio, e deve permanecer em consulta pública até o primícias de agosto — prazo já prorrogado pelo Corpo de Bombeiros.
Veja alguns dos pontos inferior:
Instalação de um ponto de desligamento manual de cada estação de recarga com vigilância permanente;
Sinalizações de emergência;
Intervalo de pelo menos cinco metros entre as vagas de recarga elétrica em áreas externas;
Proteção mínima de dois extintores de incêndio a uma intervalo de no supremo 15 metros;
Sistema próprio de detecção de incêndio e instalação de chuveiros automáticos em cada vaga automotiva com base de carregamento, entre outros.
Para o síndico profissional Rodrigo Lobo, apesar de algumas das medidas serem importantes para aumentar a segurança, alguns pontos podem ultimar inviabilizando a adequação do prédio e a instalação de pontos de recarga — principalmente em condomínios que possuem um espaço restrito de garagem.
“Tem muita discussão sobre o tema, justamente porque hoje a legislação referente às vagas dos edifícios, inclusive em São Paulo, é muito restrita e antiga. Se em muitos lugares você mal consegue furar a porta do seu coche se ele tem outro veículo na vaga lateral, imagine falando em um coche elétrico, se for o caso de precisar ter duas vagas de recuo? […] Isso praticamente impossibilita qualquer tipo de adequação”, diz.
Caso a medida seja aprovada nesses termos, o síndico profissional acredita que a saída seria fazer um ponto de recarga transitório. “Vai depender do condomínio que tiver espaço para fazer ao menos um ponto de carregamento, precisando ser transitório. Mas isso ainda é um debate que está acontecendo”, completa.
Quais os direitos do condomínio e do morador na instalação de postos de recarga?
Segundo os especialistas em recta imobiliário, ainda não há uma jurisprudência que determine a obrigação dos condomínios em conciliar suas estruturas para receber um posto de recarga de carros elétricos.
“O condomínio não tem obrigação nenhuma em instalar essas tomadas porque não há a obrigatoriedade de ter um sistema de aprovisionamento de vigor dentro do prédio”, explica Azzoni.
Algumas regiões, no entanto, já começam a trazer normas para incentivar a instalação em novos empreendimentos. Em São Paulo, por exemplo, já existem normas que regulamentam soluções de recarga para carros elétricos, muito uma vez que no Rio de Janeiro, no Província Federalista e em outras regiões.
“Em muitas regiões estão sendo implementadas leis e regulamentações que incentivam ou até exigem a instalação de infraestrutura de carregamento elétrico em novos empreendimentos”, diz Bueno, da Lello.
Já do lado do consumidor, os especialistas reiteram a premência de calcular cuidadosamente os ônus e os bônus de comprar um coche elétrico antes mesmo de pensar em instalar um posto de recarga na residência.
“Recta de pedir [a instalação do posto de recarga], o condômino sempre tem. Mas a questão sobre o condomínio querer ou não instalar não é tão simplista assim”, pondera Tapai.
Segundo o jurisconsulto, o primeiro problema em que essas situações esbarram é o econômico-financeiro, de quanto custa para fazer a instalação e quais as eventuais limitações técnicas que o prédio possa ter.
“Mesmo que o condômino garanta que vai remunerar tudo o que for necessário para a instalação da tomada, é preciso entender a capacidade elétrica do prédio”, diz Tapai, explicando que, principalmente em condomínios mais antigos, uma instalação que exceda a demanda calculada do prédio pode até provocar incêndios, trazendo riscos de segurança para a estrutura própria e as vizinhas.
O jurisconsulto ainda reitera que o morador que comprar um coche elétrico não pode fazer a instalação do posto de recarga por conta própria. Caso isso aconteça, o síndico é o responsável por intervir na situação e os demais moradores podem entrar com uma ação tanto contra o síndico uma vez que contra o condomínio.
“No meu entendimento, o melhor caminho para se chegar a um harmonia é sempre a conversa. É complicado chegarmos ao extremismo do ‘cada um com seus problemas’, mas se a fundação for imprópria, se for inviável ou se a maioria dos moradores não quiser, infelizmente o proprietário do coche vai precisar buscar outro imóvel para conseguir ter um posto de recarga”, completa Tapai.

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